□ 서울지역 중대형상가의 평균환산보증금은 3억 3,500만원이며, 평균 계약기간은 6.1년인 것으로 나타났다. 권리금은 1층 기준 평균 9,000만원 정도며 이 권리금을 회수하는데는 2.7년이 소요되는 것으로 조사됐다.

□ 서울시가 한국감정원에 의뢰, 지난 6월 17일~8월 25일까지 서울지역33개 상권 내 중대형매장 728동 5,035호를 표본으로 실시한「2015년 서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사」결과를 2일(수) 발표했다.

<상임법 적용 대상인 환산보증금 4억원 미만 상가건물은 전체의 77.7% 수준>

□ 먼저 조사대상 상가 5,035호 중 상가건물임대차보호법 적용 기준인 환산보증금 4억 원 미만 점포가 전체의 77.7%인 3,910호였으며, 4억 원을 초과하는 것은 1,255호(22.3%)였다.

○ 이번조사는 ？도심(광화문, 동대문, 명동, 서울역, 종로, 충무로)？강남(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 압구정, 청담, 테헤란로)？신촌마포(공덕역, 신촌, 홍대합정)？기타(건대입구, 경희대, 군자, 목동, 사당, 성신여대, 청량리,혜화동 등 17개)？비상권 등 5개 광역상권 내 33개 하위상권을 대상으로 진행됐다.

□ 조사결과에 따르면 <환산보증금>은 평균 3억 3,560만원이며, ‘강남’이5억 5,579만원으로 가장 높고 ‘도심’이 3억 7,415만원, ‘신촌마포’가 2억 8,669만원으로 그 뒤를 이었다.

○ 특히 우수한 접근성을 바탕으로 유동인구가 풍부한 상위 5개 상권인 명동, 강남대로, 청담, 혜화동, 압구정의 평균 환산보증금은 7억 9,738만원으로 하위 5개 상권(상안동, 충무로, 용산, 동대문, 목동) 평균 환산보증금 1억 3,674만원과 비교해 약 5.8배 격차를 보였다.

※평균 환산보증금 = 표본의 각 호별 ∑{보증금+(월세*100)} ÷ 호수

<총계약기간 평균 6.1년, 도심지역이 6.6년으로 최장, 신촌마포가 5.2년으로 최단>

□ 계약기간에 대한 조사결과를 살펴보면, 평균 <현계약기간>은 ‘도심’과 ‘강남’이 2년, ‘신촌마포’와 ‘기타지역’은 2.1년이었다. <총계약기간>은 ‘도심’이 6.6년으로 가장 길었고, ‘강남’ 5.5년, ‘신촌마포’ 5.2년, ‘기타’지역은 6.3년이었다.

○ 최소 현계약기간은 1.6년(서울역), 최대 현계약기간은 2.7년(명동)이며, 최소 총계약기간은 3.8년(공덕역), 최대 총계약기간은 8.1년(청량리)이었다.

□ 서울시는 조사결과 총계약기간 평균이 6.1년으로 ‘상가건물 임대차보호법’상 임차인이 갱신계약을 요구할 수 있는 5년을 웃돌아 갱신계약 요구 기간 연장이 필요한것으로 분석된다고 덧붙였다.

<보증금 우선변제 기준인 환산보증금 6500만원 이하 상가 전체의 12.6%에 불과>

□ 또한 서울시의 경우 ‘상가건물 임대차보호법’ 상 보증금 우선변제 임차인 범위를 환산보증금 6,500만원 이하로 규정하고 있으나, 이번 조사 결과 환산보증금 6,500만원 이하 상가는 12.6%에 불과한 것으로 나타났다.

□ 이에 서울시는 지난 ’13년 12월 ‘상가건물임대차보호법 시행령’ 개정으로 보증금 중 일정액을 다른 담보물건자보다 우선변제받는 보증금 우선변제 기준을 5,000만원에서 6,500만원으로 상향했으나, 이번조사결과 그 범위가 전체의 12.6%밖에 되지 않아 우선변제기준을 상향조정하거나 환산보증금을 이미 지불한 계약 보증금으로 변경해 보호대상 확대방안을 검토할 필요가 있다고 밝혔다.

<㎡당 평균임대료 6만원, 도심 10만 6천원으로 최고, 2년 전 대비 평균 1.9% 상승>

□<㎡당 임대료>는 ‘도심지역’이 10만 5,800원으로 가장 높았고, ‘강남’은7만 7,600원, ‘신촌마포’ 5만 1600원 순이었으며, 2년 전인 ’13년 3분기 대비 서울지역 상가 임대료는 평균 1.9% 상승한 반면 ‘신촌마포’(3.8%), ‘강남’(3.3%), ‘도심’(2.3%)지역은 상대적으로 인상률이 높았다.

(단위 : 천원/㎡, %)

※ `15. 2분기 공실률 : 전국 10.8%, 부산 11.7%, 대구 13.6%, 인천 10.6%, 경기 8.5% 등

<권리금은 강남지역 9,875만원, 도소매업종 9,846만원으로 최고, 회수 평균 2.7년>

□ <지역별 평균 권리금>은 강남 9,875만원, 신촌마포 9,272만원, 기타 9,241만원, 도심 5,975만원으로 조사됐다. 단위면적당(㎡)으로 살펴보면(1층 기준) 평균 145만 9천원이며, 강남은 199만2천원, 신촌마포는 166만 1천원, 기타지역은 137만 1천원, 도심은 89만 4천원이었다. 층별 권리금은 1층이 9,007만 9천원으로 가장 높았다.

□ 업종별로는 ‘도소매업’이 평균 9,846만원으로 가장 높았고, ‘숙박 및 음식점업’이 9,202만원, ‘예술 및 스포츠’, ‘여가업종’이 5,000만원 순으로 업종별 권리금이 편차를 보였다. 권리금 회수에 소요되는 기간은 평균 2.7년이었으며, 지역별로는 ‘신촌’ 4년, ‘기타’ 2.7년, ‘도심’ 2.5년, ‘강남’ 1.8년이었다.

<계약갱신요구기간 확대 등 상가건물 임대차보호법 개정안 법무부·국회 건의>

□ 서울시는 이번 조사결과를 바탕으로 임차인의 계약갱신요구권을 현행 5년에서 10년으로 확대하고, 현재 9% 이내인 임대료 인상율을 시·도실정에 맞게 지방자치단체 조례에 위임할 수 있도록 하는 한편 우선변제권의 기준을 보증금으로 할 것 등을 주요 내용으로 하는「상가건물임대차보호법」개정안을 지난 11월 25일 법무부와 국회에 제출했다.

□ 이 밖에 정보비대칭에 따른 임차인 피해를 방지하기 위해 권리금 실거래가 신고제 등을 도입, 권리금 시장의 투명성을 높이고, 권장규정인 표준권리금 계약서 작성을 의무화 하는 등의 내용도 담고 있다.

○ 주거용 부동산 임대계약 신고(확정일자 신고)는 주민센터를 통해 이뤄지고 부동산 거래정보시스템을 통해 공개(2011.2월~)되나, 상업용 부동산 임대계약 신고(확정일자 신고)는 세무서를 통해 이루어지며, 국세청 정보비공개(납세자 보호)로 정보비대칭 현상 발생하고 있다.

□ 김용복 서울시 경제진흥본부 창조경제기획관은 “서울시가 준비하고 있는 장기안심상가, 상가매입비 융자 등을 통해 임차상인들이 안정적 영업활동을 할 수 있는 분위기를 조성하도록 하겠다”며 “상가건물 임대차 보호법 개정으로 임차인 보호가 강화될 수 있도록 국회, 중앙정부와 긴밀한 협력을 할 것”이라고 덧붙였다.